architekci logo blog.png

Domy 70 m2 - dlaczego się to nie przyjmie?

Zaktualizowano: 22 sty




Analizując przepisy zmienionej Ustawy Prawo Budowlane chcielibyśmy wskazać wyjaśnienie co tak naprawdę znaczy dla inwestora ta zmiana.

Podstawa prawna:

Art. 29 PB.

1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:

1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;

Nasz komentarz:

Wprowadzona definicja jest zrozumiała choć ukrytym kryterium wykluczającym większość inwestycji jest „obszar oddziaływania”. W tym pojęciu ukryty jest szereg przepisów które każdorazowo należy analizować. Za najbardziej powszechnie ograniczenie obszaru oddziaływania należy uznać zbiornik na nieczystości ciekłe oraz studnię zasilającą budynek. Obszar oddziaływania obu tych obiektów wynosi aż 15 m. Czyli w praktyce oznacza to, że jeśli do naszego budynku zaprojektujemy odprowadzenie ścieków do zbiornika a jest on zlokalizowany bliżej niż 15 m od granicy naszej nieruchomości to wkraczamy z obszarem oddziaływania na sąsiednią działkę ograniczając możliwość budowy studni sąsiadowi. Taka pozornie prosta czynność wyklucza możliwość zastosowania przepisu.


Art. 30 PB.


2a. Do zgłoszenia należy dołączyć:

  1. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2; (tj. oświadczenie o prawie do dysponowania);

  2. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;

6. w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a – oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023 i 2054); składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;

Nasz komentarz:

Przepis ten jest podstawowym wymaganiem jakie musi spełnić inwestor aby móc wykorzystać przepis. Głównym założeniem jest wykluczenie możliwości aby budowane obiekty mogły zostać sprzedawane czy wynajmowane. Za taką czynności inwestorowi grozi odpowiedzialność karna. Pouczenie które dopisane jest na oświadczeniu wyklucza możliwość tłumaczenia się inwestora z niewiedzy.

  1. oświadczenie inwestora ,że: a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna - w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a.

Nasz komentarz:

Przy dokonywaniu zgłoszenia należy dołączyć jeszcze oświadczenia j.w konsekwencjami w nich zawartymi jest że po rozpoczęciu budowy to inwestor będzie odpowiedzialny za budowę. Przejmuje od tego momentu odpowiedzialność za realizowany obiekt- co najważniejsze za realizację zgodną z przepisami oraz projektem.

Ważnym aspektem jest również to ,że inwestor oświadcza ,że dokumentacja jest kompletna i ponosi za to odpowiedzialność.


Art. 30 pkt. 5k. Do budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.


Nasz komentarz:

Po dostarczeniu zgłoszenia do wydziału architektoniczno- budowlanego nie czekamy na żadne zgody i sprawdzenia dokumentów. Za kompletność dokumentów odpowiada inwestor.

Dołączany projekt do zgłoszenia będzie taki sam jak składany do pozwolenia na budowę. Tu inwestor nic nie zyska-nawet jeśli wybrany zostanie projekt które ma za darmo udostępnić rząd należy dokonać jego adaptacji przez projektanta- tak jak obecnie odbywa się to przy realizacji budynku na podstawie gotowych projektów.


Co zatem zmienić ma się gdy już będziemy mogli zacząć budowę:


Odbiór i kierowanie budową:


Art. 42. 1. Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany:

1. zapewnić sporządzenie projektu technicznego, z zastrzeżeniem art. 34 ust. 3b, w przypadku:

a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, b) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4,


2. ustanowić kierownika budowy w przypadku:

a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę,

b) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, 9, 27 i 30, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d i e,

c) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a,

c.a) rozbiórki objętej decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę,

d) robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy, o której mowa w art. 49 ust. 4,

e) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4;


Wyłączone z wymagań jest pkt. 1a- domy do 70 m2


Nasz komentarz:

Za kierowanie budową odpowiedzialny będzie inwestor. Wiąże się to również z odpowiedzialnością za wypadki na budowie.


Art. 43.

Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, podlegają:

2. obiekty, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, 10 i 23 oraz w ust. 2 pkt 17 i 26.


Art. 45a. Pkt. 2

1. budowy, dla której nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy, z wyłączeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, w przypadku której spełnienie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, należy do inwestora;


Nasz komentarz:

Domy do 70 m wymagają zapewnienia wytyczeniu geodezyjnemu oraz inwentaryzacji powykonawczej. Pkt. 1a mieści się w przedziale pkt. 1-4. Wymagania utrzymane względem obecnie obowiązujących.


Zakończenie budowy:


Art. 54


1. Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.


Art, 57


1b. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 1a, nie stosuje się, z tym że inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

  • 1) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1;

  • 2) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Nasz komentarz:

Uproszczona procedura nakłada dodatkowe wymagania na inwestora polegająca na złożeniu kolejnych oświadczeń oraz dodatkowemu pomiarowi powierzchni użytkowej w zrealizowanym obiekcie.

Należy uwzględnić ,że już w dotychczasowych przepisach procedura odbioru została bardzo złagodzona gdzie realizując budynek już na nowych przepisach nie musimy wykonywać protokołów odbioru instalacji czy kominów. Całość ogranicza się jedynie do mapy powykonawczej , dziennika budowy oraz projektu technicznego i jeśli występował gaz to do protokołu z jego odbioru. To bardzo duże ułatwienie.


Podsumowując:


Realnie zyskamy jedynie na tym ,że nie będzie konieczności zatrudnienia kierownika budowy a budowę rozpoczniemy szybciej o procedurę uzyskania pozwolenia na budowę ( w praktyce około 1-2 miesięcy).


Z punktu widzenia całości inwestycji więcej jest w tym ryzyka a cała zmiana jest źle przeprowadzona. Realnie przepis się nie przyjmie a jego zastosowanie będzie miało marginalny udział w prowadzonych postępowaniach.


Na uwagę zasługuje również fakt ,że domy jednorodzinne można było już od 2 lat wykonać w uproszczonej procedurze „zgłoszenia” i to bez ograniczenia wielkości. Przepis natomiast został wówczas również tak źle sformułowany że tak naprawdę w skali kraju jest znikomo wykorzystywany.

Podsumowując więcej jest w tym wad niż zalet dlatego obecnie przyjęta procedura uzyskania pozwolenia na budowę nadal pozostanie przeważającą. Również sama procedura zgłoszenia budowy jest problematyczna ponieważ nie mamy wydanej decyzji- a takiej formy wymagają banki do wniosków kredytowych.

125 wyświetleń0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie