Od czego zaczynamy budowę każdego budynku? Od… działki. Odpowiedniej działki. Najpierw inwestor musi znaleźć się w jej posiadaniu. Dobrze, jeśli wcześniej mógł poznać jej parametry, by wiedzieć, czy działka rzeczywiście warta jest zakupu. Bywa też tak, że właścicielami działki stajemy się w drodze dziedziczenia i wtedy przyjmujemy ją taką, jaką jest.
Najwięcej dowiadujemy się o tym, czy dana działka spełnia kryteria budowlane z mapy do celów projektowych. Zakładamy, że jest sporządzona z wszelką starannością przez uprawnionego do tego geodetę. Kiedy dostajemy dobą mapę jesteśmy w stanie wyczytać z niej wiele informacji.
Jedną z kluczowych jest wiedza o tym, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej.
Gdy widzimy wrysowaną tak zwaną „służebność” my- projektanci, zadowoleni przystępujemy do pracy. Czym jednak jest owa służebność i czy zawsze jest korzystna?
Przepisy prawa budowlanego jasno stanowią, że jeśli chcemy wybudować jakikolwiek budynek, nasza działka budowlana musi mieć połączenie z drogą publiczną. Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Oczywiście do zrozumienia tego, czy i co możemy wybudować na działce wykorzystujemy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to uchwała rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na terenie tego miasta lub gminy. Nazywa się go również "planem miejscowym" lub „planem”.
Plan jest aktem prawa miejscowego, czyli obowiązuje tylko na obszarze gminy, która go uchwaliła.
W planie ustala się przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu. Z planu dowiemy się między innymi:
· co możemy wybudować
· jak wysoki może być budynek
· gdzie będzie dojazd do naszej nieruchomości
· co może powstać obok naszej nieruchomości
Żeby określić, czy działka ma połączenie z drogą publiczną zawsze patrzymy na wspomnianą już mapę do celów projektowych. Jeśli jej nie mamy, możemy się posłużyć geoportalem, choć tutaj dane nie są tak dokładne. Czasem dostęp zapewnia nam bezpośrednio droga gminna lub wewnętrzna, czasem jednak jest to tak zwana służebność.
Czy dla nas, architektów jest to jakakolwiek różnica? Szczerze? Żadna! Ważne, żeby było połączenie z drogą, koniecznie odpowiedniej szerokości.
Ale… dla inwestora służebność to bardzo ważny temat i nie należy go lekceważyć.
Artykuł 145 kodeksu cywilnego mówi nam: Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
I tutaj już widzimy kilka ważnych elementów.
Po pierwsze: służebność, czyli użyczenie części swojej działki na potrzeby przejazdu sąsiada, odbywa się na podstawie jakiegoś żądania. Może być ono wyrażone ugodowo, umową spisywaną aktem notarialnym. Kiedy jednak nie chcemy zgodzić się na udzielenie służebności, sprawa może być skierowana do sądu. Podajemy Wam kilka linków do instrukcji prawnych tego procederu.
Po drugie: służebność łączy się z wynagrodzeniem. Dlaczego? Uwaga: bo obciąża nieruchomość. Tak. Nasza nieruchomość zostaje obciążona. W dodatku obciążenie jest wpisane do księgi wieczystej i jest niezbywalne. Co to oznacza? Że jest niezależne od właściciela. Czyli dogadujecie się z konkretnym człowiekiem, że owszem, pozwolicie mu po części Waszej działki dojeżdżać do swojej nieruchomości. Potem człowiek ten sprzedaje działkę lub zapisuje spadkobiercom.
A służebność zostaje. I konieczność dogadania się z obcymi ludźmi.
Po trzecie: służebność ustala się, gdy droga jest konieczna. Mamy szczęście współpracować ze świetnymi geodetami. Opowiadali nam o przypadkach, gdy sąsiedzi umawiali się na służebność, a potem okazywało się, że w drugim końcu działki powstawała droga. A wpis w księdze wieczystej pozostawał. Wypowiedzenie służebności z powodu ustania przesłanek jej ustanowienia to kolejna długoterminowa procedura.
Kodeks cywilny mówi nam też, że “przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”. Dobrze, jeśli jest to interes obu stron. Jeśli na przykład obie strony dbają o stan techniczny przejazdu, naprawy, odśnieżanie czy tak prozaiczne rzeczy jak zamykanie bramy. Pamiętajcie: wspólny interes, o który trzeba zadbać.
Dlatego także trzeba w akcie notarialnym dokładnie określić warunki służebności: wynagrodzenie, warunki utrzymania przejazdu, dokładną linię jej przebiegu. Geodeci opowiadali nam o sytuacjach, gdy ktoś się pomylił i służebność przebiegała po czyimś podwórku. Ogrodzonym. I nie było wyjścia- trzeba było prosić sąsiada, by otwierał i zamykał bramę.
Podsumowując: działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. Dla nas, architektów, nie ma znaczenia jak ten dostęp się odbywa. Ale Wy, drodzy inwestorzy, zwróćcie na tę sprawę szczególną uwagę przy kupowaniu działki lub udzielaniu służebności. Być może lepszym rozwiązaniem będzie ustanowienie współwłasności przejazdu lub wydzielenie działki pod drogę. Ale to już inna historia.
A gdybyście chcieli abyśmy to my zajęli się budową waszego domu to zapraszamy do kontaktu. Mamy też usługę polegającą na konsultacji, także przed zakupem działki. Pamiętajcie, że budowa domu to niemałe pieniądze i warto się do tego przygotować tak dobrze, jak to tylko możliwe.
Skontaktować się z nami można telefonicznie lub poprzez emaila.
Comments